Drogi najem mieszkania? W 2023 r. wcale nie będzie taniej, nawet jeśli spadnie inflacja. Co to oznacza dla lokatorów i właścicieli?

Rynek nieruchomości zwykle powoli reaguje na zmiany, jednak zdarzają się wyjątki. Dobrze pokazał to początek 2022 r., kiedy to w związku z atakiem Rosji na Ukrainę błyskawicznie i diametralnie zmieniła się sytuacja na polskim rynku najmu. Osłabiony w czasie pandemii popyt na lokale nagle zaczął bić wszelkie rekordy w związku z napływem uchodźców. Jeśli dodać do tego masowy powrót studentów do nauki stacjonarnej, efekt mógł być tylko jeden: gwałtowny wzrost czynszów za stancje.

– Przez długi czas to właśnie wynajem był alternatywą dla zaciągnięcia wieloletniego zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego i kupna mieszkania na własność. Dzisiaj sytuacja na rynku kredytowym, jak i wynajmu mieszkań w Polsce zmieniła się diametralnie – w obu przypadkach na niekorzyść klientów – zauważa Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl.

Jak wyliczyli jeszcze w sierpniu analitycy Morizon.pl, przez ostatni rok stawki czynszów najmu w największych miastach wzrosły średnio o 34 proc. Jeśli przyjrzeć się poszczególnym lokalizacjom, wzrosty były gdzieniegdzie nawet 50-procentowe. Podwyżki były najbardziej zauważalne w ośrodkach takich jak Gdańsk, Łódź, Poznań, Kraków, Wrocław i Warszawa. Dla przykładu kawalerkę w stolicy latem 2021 r. można było wynająć za średnio 1860 zł, a latem 2022 r. – już za 2800 zł.

– Pamiętajmy, że mieszkanie to nie tylko czynsz, lecz także comiesięczne opłaty za media, w tym wodę, prąd i gaz, które również drożeją – podkreśla Rynkowski.

Zdaniem ekspertów Extradom.pl nie ma co liczyć na tańszy wynajem także w 2023 r. Nawet jeśli inflacja zacznie spadać – co według znawców tematu powinno nastąpić w drugiej połowie przyszłego roku – koszty najmu nie spadną poniżej obecnego poziomu.

– Wielu właścicieli nieruchomości tłumaczy podwyżki rosnącą inflacją oraz rosnącymi kosztami amortyzacji lokali i rzeczywiście dzisiaj drożeje praktycznie wszystko. Dane z GUS pokazują, że ceny towarów i usług konsumpcyjnych we wrześniu 2022 r. w porównaniu z analogicznym miesiącem ub. roku wzrosły o 17,2 proc. (przy wzroście cen towarów – o 18,7 proc. i usług – o 12,5 proc.) – zauważa ekspert Extradom.pl.

Przyczyn, dla których nie ma co się spodziewać spadku czynszów najmu, można wskazać kilka: to m.in. stale rosnący popyt na lokale na wynajem, spadająca liczba mieszkań w budowie (co powoduje dalsze ograniczenie podaży) oraz drogie kredyty hipoteczne zmuszające wiele osób do wyboru wynajmu zamiast zakupu nieruchomości.

– W momencie, w którym potrzeby mieszkaniowe w Polsce rosną, deweloperzy ograniczają nowe inwestycje mieszkaniowe – zauważa Bartosz Turek, ekspert HRE Investments. – We wrześniu deweloperzy rozpoczęli budowę 8,7 tys. nowych mieszkań – wynika z najnowszych danych GUS. To o prawie 23 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Utrzymanie się obecnego poziomu czynszów najmu to zarazem złe i dobre wieści: złe, gdyż lokatorzy muszą pogodzić się z drożyzną, a dobre, ponieważ wzrost czynszów powinien w najbliższej przyszłości wyhamować. W najlepszej sytuacji będą najemcy będący w dobrych relacjach z właścicielem mieszkania, którzy już udowodnili, że są godni zaufania – im będzie bowiem najłatwiej negocjować cenę.

– Nie miałabym problemu z wynajęciem mojego mieszkania po wyższej cenie. Jednak bardzo chwalę sobie dotychczasową współpracę z obecnymi najemcami: płacą w terminie, nie są roszczeniowi, dobrze nam się rozmawia – wylicza pani Gosia z Warszawy, wynajmująca mieszkanie parze z dzieckiem. – Zdecydowanie wolę długookresową współpracę nawet kosztem mniejszego zarobku.

Rosnące koszty najmu raczej nie ucieszą lokatorów, ale dla właścicieli mieszkań na wynajem są zdecydowanie pozytywną informacją. Jak się okazuje, w III kwartale 2022 r. rosła rentowność inwestycji w najem w dużych miastach. Ponownie może ona konkurować z lokatą jako sposób na zabezpieczenie oszczędności przed inflacją.

– Najbardziej opłacalny jest zakup małego mieszkania (do 35 m2). W takim przypadku średnia rentowność wynosi 5,9 proc. netto, co jest odpowiednikiem zyskowności lokaty bankowej z oprocentowaniem 7,29 proc. – wyliczają eksperci Expandera i Rentier.io.

Warto jednak pamiętać, że taką rentowność obliczono, zakładając, że mieszkanie zostało kupione za gotówkę i że jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy, bez przerw. W przypadku zakupu mieszkania przy wsparciu kredytu hipotecznego zyski będą zdecydowanie niższe. Warto więc dobrze przemyśleć taką inwestycję, tym bardziej że sytuacja na rynku kredytowym jest dziś mocno niekorzystna.

– W przypadku nowo zaciąganych kredytów szczególnie ważne jest sprawdzenie, jak potencjalne zobowiązanie będzie wpisywało się w resztę finansów osobistych kredytobiorcy, jakie ryzyka mogą wystąpić podczas spłaty kredytu i jak można się przed nimi zabezpieczyć – przypomina Paweł Komar, ekspert Notus Finanse.