Sprzedaż mieszkań spadła o 47 proc. To był dla deweloperów „czarny maj”. Winne m.in. zmiany w kredytach hipotecznych

Po kilku latach deweloperskiego eldorado, gdy całe osiedla wyprzedawały się już na etapie „dziury w ziemi”, maj 2022 r. przyniósł załamanie popytu. Seria podwyżek stóp procentowych i inne zmiany w kredytach hipotecznych sprawiły, że zakup mieszkania stał się znacznie trudniejszy niż przedtem.

Według ekspertów GetHome.pl w 8 analizowanych dużych miastach sprzedały się w maju łącznie 2622 mieszkania, co oznacza, że sprzedaż mieszkań była w ubiegłym miesiącu o 34 proc. niższa niż w kwietniu oraz o 47 proc. niższa niż przed rokiem. To ogromna zmiana, dobrze pokazująca skalę ochłodzenia na rynku.

Tradycyjnie najwięcej mieszkań znalazło nabywców w Warszawie. Deweloperzy nie mieli jednak powodów do radości, gdyż osiągnęli wynik sprzedażowy o 24 proc. słabszy niż w kwietniu i aż o 54 proc. gorszy niż przed rokiem. W stolicy tak słabego miesiąca pod względem sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym nie było od pierwszego pandemicznego lockdownu w kwietniu 2020 r.

Sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego spadała w większości analizowanych miast:

• Łódź – spadek sprzedaży o 42 proc. w skali miesiąca,
• Wrocław – spadek o 40 proc.,
• Gdańsk – spadek o 40 proc.,
• Kraków – spadek o 38 proc.,
• Poznań – spadek o 32 proc.

Z ponurego trendu wyłamała się jedynie Bydgoszcz, gdzie w maju sprzedało się o 9 proc. więcej lokali niż w kwietniu (ale wciąż o 18 proc. mniej niż rok wcześniej).

– Dodajmy, że dane sprzedażowe za okres pierwszych pięciu miesięcy 2022 r. pokazują, że we wszystkich analizowanych przez nas miastach popyt na nowe mieszkania wyraźnie się zmniejszył w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Najbardziej we Wrocławiu (o 48 proc.), Warszawie (o 44 proc.) i Gdańsku (o 37 proc.) - wylicza ekspert GetHome.pl Marek Wielgo. – Maj może pozbawić złudzeń tych, którzy jeszcze miesiąc wcześniej liczyli na stabilizację sprzedaży lub nawet na jej niewielki wzrost w niektórych miastach.

Trudno nie zauważyć powiązania spadku sprzedaży z drożejącymi kredytami hipotecznymi. Popyt na nie spada już od października, a więc od momentu, gdy zaczęła się fala podwyżek stóp procentowych.

– W marcu Biuro Informacji Kredytowej odnotowało spore ożywienie na rynku kredytowym. Niestety, było ono krótkotrwałe i miało związek z zapowiedzią wejścia w życie od kwietnia nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, która drastycznie obniżyła zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. Po prostu chcieli się oni załapać się na korzystniejsze zasady, by móc zrealizować swoje plany – wyjaśnia Wielgo.

Po chwilowej zwyżce rynek kredytów zaczął jednak hamować w kwietniu, a w maju nastąpiło prawdziwe tąpnięcie. Według Biura Informacji Kredytowej „czarny maj” przeżyły także banki – liczba składanych wniosków o kredyt była aż o 50,6 proc. niższa niż rok wcześniej. Tylko od kwietnia spadek wyniósł ponad 16 proc. W tej sytuacji trudno dziwić się spadającej sprzedaży nieruchomości.

Do zakupu mieszkania zniechęca też drożyzna na rynku mieszkaniowym. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl we wszystkich 8 badanych miastach odnotowano dwucyfrowe podwyżki cen mieszkań w skali roku, z czego największe w Poznaniu i Katowicach (aż o 24 proc.). Klienci zainteresowani najtańszą pulą mieszkań (poniżej 8 tys. zł/m kw.) mają coraz mniejszy wybór.

– Przez ostatni rok we wszystkich miastach ubyło lokali z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. – czytamy w raporcie GetHome.pl. – Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowano w Poznaniu, gdzie w maju ubiegłego roku aż 71 proc. mieszkań w ofercie firm deweloperskich kosztowało mniej niż 8 tys. zł za metr. Po roku udział tak tanich lokali wynosi… 7 proc.! W Warszawie i Krakowie takie oferty można policzyć dosłownie na palcach. W stolicy już przeszło połowa mieszkań w ofercie firm deweloperów ma cenę powyżej 12 tys. zł za m kw.

Co ciekawe, w skali miesiąca ceny mieszkań wyhamowały. Między kwietniem a majem nie drgnął koszt zakupu M w Katowicach, Krakowie, Łodzi i Poznaniu, a w Gdańsku zaobserwowano nawet niewielki, 2-procentowy spadek średnich cen. Jeśli chodzi o wzrosty, nieznaczne (o 1 proc.) odnotowano w Warszawie i Wrocławiu. Szokować może natomiast aż 6-procentowy wzrost średniej w Bydgoszczy. Jest to wynik wprowadzenia na rynek puli mieszkań ze średnią ceną ok. 11,3 tys. zł za m kw., czyli znacznie odbiegającą w górę od średniej w ofercie, która w maju sięgnęła 8,3 tys. zł za metr.

Zakupu nieruchomości nie ułatwia także ograniczona podaż lokali. W 8 analizowanych przez portal GetHome.pl miastach do sprzedaży trafiły łącznie 2152 lokale, czyli o 39 proc. mniej niż w kwietniu. Aż 88 proc. spadek odnotowaliśmy w Poznaniu. W Warszawie majowa podaż była niższa od kwietniowej o 26 proc., a we Wrocławiu – o 65 proc. Z kolei w Katowicach deweloperzy najwyraźniej wstrzymali wprowadzanie na rynek nowych mieszkań.

– Warto zwrócić uwagę, że tylko w Bydgoszczy deweloperzy wprowadzili w maju do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali. W pozostałych miastach podaż okazała się niewystarczająca. W Warszawie wygląda to tak, jakby deweloperzy zaciągnęli hamulec ręczny – punktuje ekspert.

Wzrost podaży odnotowano jedynie w Łodzi (o 7 proc. więcej lokali w sprzedaży niż przed miesiącem) oraz Bydgoszczy – tu deweloperzy wprowadzili na rynek aż 6 razy więcej mieszkań niż w kwietniu. Ogółem jednak nie ma obaw o to, że w największych miastach zabraknie lokali na sprzedaż – niemal wszędzie podaż nadąża za popytem lub go wyprzedza. Jedynie we Wrocławiu deweloperzy wprowadzili w tym roku na rynek mniej mieszkań niż ich sprzedali.

Efektem jest kurcząca się w wielu miastach oferta deweloperów. W porównaniu z kwietniem klienci mieli w maju mniejszy wybór we Wrocławiu (o 5 proc.), w Poznaniu (o 3 proc.), w Gdańsku (o 2 proc.) i w Łodzi (o 1 proc.). Oferta poszerzyła się z kolei lekko w Krakowie i Katowicach, a w Warszawie pozostała bez zmian, mimo że w tych trzech miastach deweloperzy sprzedawali więcej lokali niż wprowadzali na rynek.

– Może to świadczyć o tym, że np. cześć klientów rozwiązuje umowy z deweloperami, więc „sprzedane” wcześniej mieszkania wróciły do oferty – sądzi ekspert GetHome.pl.

Nieco lepiej wypada porównanie podaży rok do roku. W tym ujęciu podaż mieszkań zmalała tylko we Wrocławiu (o 18 proc.) oraz Poznaniu (o 9 proc.). W pozostałych miastach klienci deweloperów mieli większy wybór lokali niż rok wcześniej, z czego największą poprawę sytuacji zaobserwowano w Łodzi (wzrost podaży o 64 proc.).